Specyficzną formą uzyskania własności nieruchomości jest przejęcie jej przez zasiedzenie , do którego dochodzi , gdy osoba, która nie jest prawnym właścicielem a tylko użytkownikiem nieruchomości, nabywa prawo własności tej nieruchomości i to – co jest dodatkowo atrakcyjne – nieodpłatnie. Nieodzowne jest jednak spełnienie warunków , określonych w przepisach kodeksu cywilnego .
Przede wszystkim musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, którym jest ten, kto nią faktycznie władał jak właściciel . Takie zachowanie uwidacznia się wobec innych poprzez : płaci podatki i inne daniny obciążające nieruchomość , uprawia ziemię i korzysta z plonów, ale także przeprowadza remonty, buduje, rozbudowuje lub burzy budynki, wynajmuje albo wydzierżawia nieruchomość itp. Należy jednak podkreślić , że posiadaczem samoistnym nie jest ten , kto swoje posiadanie nabywa na podstawie woli faktycznego właściciela będąc posiadaczem zależnym .np. na mocy umowy dzierżawy , najmu , zastawu itp.
Natomiast posiadacz samoistny , który nabył posiadanie w złej wierze nabywa jej własność dopiero po upływie 30-stu lat od wejścia w posiadanie . Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś:
– kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
– wie, że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.
Dla przykładu posiadaczem nieruchomości w złej wierze będzie np. osoba , która uprawia grunt opuszczony przez sąsiada , płaci podatki zbiera plony . Decydujące znaczenie ma stan dobrej lub złej wiary w chwili uzyskania posiadania. Pozostawanie w dobrej wierze w chwili nabycia posiadania przesądza o stosowaniu krótszego (dwudziestoletniego) terminu zasiedzenia .
Zasiedzenia skutkuje nabyciem własności nieruchomości z mocy prawa przez jej posiadacza samoistnego. Zatem jedynie dla potrzeb dowodowych – dla formalnego ustalenia legitymacji właściciela następuje sądowe „stwierdzenie zasiedzenia”. Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny. Postępowanie sądu toczy się w trybie nieprocesowym. Postępowanie wszczyna się na wniosek zainteresowanego skierowany do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się nieruchomość . Złożenie wniosku wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty sadowej w stałej wysokości 2.000 złotych .
W toku swego postępowania sąd bada i ustala przesłanki zasiedzenia. Ustala więc samoistne posiadanie rzeczy (nieruchomości), ciągłość posiadania, dobrą lub złą wiarę posiadacza, upływ terminu zasiedzenia.
W swym postanowieniu sąd stwierdza nabycie własności oznaczonej nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Prawomocne orzeczenie stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Przedmiotem nabycia własności w drodze zasiedzenia może być także rzecz ruchoma . Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
Dla zasiedzenia rzeczy ruchomej przepis wymaga „ciągłej” dobrej wiary. Utrata dobrej wiary w okresie zasiedzenia wyklucza zasiedzenie rzeczy ruchomej. Nabycie własności również w przypadku rzeczy ruchomej następuje z mocy prawa i nie wymaga stwierdzenia przez sad , chociaż w niektórych sytuacjach takie postepowanie może okazać się niezbędne .
ADWOKAT
Ilona Cebo-Kubiczek
